È un buon periodo per vendere casa a Lecco?

È possibile vederla più velocemente e ad un prezzo maggiore?

Circa 700 immobili da vendere nella nostra città, e quasi 700 persone che stanno cercando una nuova casa.

Questa è la situazione attuale a Lecco: “quindi siamo a posto” potrai pensare, “chi ha la casa da vendere trova l’acquirente e tutti hanno la casa che cercano”.

E invece no, non funziona così. 😩

Questo perché il 70% degli immobili ha un prezzo di vendita sbagliato.

Lo diciamo noi che lavoriamo sul territorio ogni giorno, ma lo conferma anche un sondaggio della Banca D’Italia, con un dato addirittura più allarmante: “l’85% degli immobili in Italia non si riesce a vendere a causa dei vizi di valutazione del prezzo”.

Più sotto ti spiegherò perché questo accade, ma ora voglio rispondere alle 5 domande più pressanti che mi vengono fatte in questo preciso momento storico:

Troverò una casa energeticamente performante che non mi faccia spendere troppo in bollette?

Potrò avere un mutuo anche se le condizioni ora sono più stringenti?

Devo comprare casa prima di vendere la mia?

A quanto posso vendere realisticamente casa mia?

Riuscirò a venderla in tempi ragionevoli?

Vuoi vedere subito le case che abbiamo venduto a Lecco, a che prezzi e in quanto tempo?

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Troverò una casa energeticamente performante che non mi faccia spendere troppo in bollette?

Partiamo subito dalle domande più attuali e dalle risposte più dolenti.

Devi sapere che a Lecco il prezzo degli immobili usati è cresciuto del 5/6% negli ultimi anni, per diverse ragioni, una su tutte è che i prezzi di quelli nuovi sono schizzati alle stelle a causa dei rincari delle materie prime.

L’usato, grazie al SuperBonus 110% è diventato performante, ma non tutti gli immobili sono stati ristrutturati. Ecco che in vista delle alte bollette previste nei prossimi mesi, quelli che non sono stati rinnovati saranno poco appetibili.

Tutti in questo momento stanno cercando immobili che consumino poco

Ma è davvero difficile trovarli, ecco che chi deve vendere una casa in classe G per esempio, dovrà accontentarsi di portarsi a casa meno soldi di quelli che sperava, perché il potenziale acquirente offrirà poco, per potersi tenere più liquidità e pagare le bollette.

Potrò avere un mutuo anche se le condizioni ora sono più stringenti?

Come sai la BCE sta lavorando per eliminare parte della liquidità che c’è sul mercato, e un modo per farlo è aumentare i tassi di interesse sui mutui.

A questo si aggiunge anche il fatto che le banche stanno alzando il reddito di sussistenza, uno dei parametri che concorrono a valutare la concessione del mutuo. Se prima era fissato tra i 700 e i 1.000€, ora lo stanno portando intorno ai 1.500€. Ciò significa che un single molto difficilmente riuscirà ad ottenere il mutuo per la nuova casa.

Nei prossimi anni questi 2 trend saranno ancora peggiori, ecco che è questo il miglior momento per vendere la propria casa.

Devo comprare casa prima di vendere la mia?

Questo è un classico: moltissimi pensano di dover fermare la casa nuova prima di vendere quella in cui vivono. Ma questo è un errore che ti può bloccare per anni, e il motivo è presto detto: trovare una casa da comprare è più semplice che vendere la propria.

Ecco perché gli step corretti da fare sono:

È lo stesso principio di quando si va a fare la spesa

Prima guardi quanto hai nel portafoglio, poi decidi cosa comprare.

Ti chiarisco cosa potrebbe succedere:

Trovi la casa perfetta da acquistare, e costa 200
Conti di vendere la tua attuale a 160 e chiedere 40 di mutuo
Arriva il momento di pagare la nuova ma non hai ancora venduto la vecchia
Sei sotto pressione e pur di andare nella casa nuova svendi la vecchia 130
Ora ti mancano 30 che non sono facili da recuperare, e se la banca non te li dà salta il mutuo

Quindi ti ritrovi che hai svenduto casa, e in più ti salta l’acquisto di quella nuova.

Una situazione decisamente da evitare che però vedo accadere più spesso di quanto immagini.

Riuscirò a vender casa in tempi ragionevoli?

Queste domande sono le più frequenti e ho deciso di tenerle per ultime perché hanno una risposta comune, ma necessita della giusta argomentazione.

Le nostre valutazioni hanno un margine d’errore sempre inferiore al 5%, e per capire come sia possibile occorre aver chiare le differenze tra la nostra Valutazione e ciò che si trova nel mercato.

Parto descrivendoti qual è la prassi comune usata – magari la conosci già.

   Per determinare accuratamente il prezzo di un immobile occorre fare una valutazione oggettiva e una soggettiva.

Ma i dati richiesti non sono minimamente completi per una valutazione del tuo immobile...

Quella oggettiva viene fatta sempre da tutti i professionisti dell’immobiliare:

Può comprendere dati come:

Superficie della casa

Anno di costruzione

Comune in cui si trova

Numero di bagni

Numero di locali

Eventuale presenza di box auto o cantina

Questa valutazione (molto sponsorizzata online) non può che essere di massima, e di solito è una scusa per le agenzie vecchio stampo per avere il tuo numero di telefono...

...e incominciare a chiamarti spesso per poter avere il tuo immobile nel loro portafoglio.

Queste due analisi non tengono minimamente conto dei parametri soggettivi come...

Qualità del
vicinato

Presenza di servizi di vicinato

(es. supermercati, farmacie, scuola)

Presenza di parchi nelle vicinanze

Qualità del
quartiere

Vista dai balconi o dalle finestre

Stile e design del palazzo

Eventuali opere Abusive nelle vicinanze o siti da bonificare

Ferrovie o autostrade nei pressi

Un esempio pratico su Lecco

Conosci le tabelle Omi?

Le tabelle OMI (“Osservatorio Mercato Immobiliare”) sono le più usate per fare delle valutazioni di prezzo, ma spesso risultano sommarie.

Sono presenti sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e dividono le città in zone giganti, fornendoti una forbice di prezzo talmente elevata sugli immobili della zona da essere perfettamente inutile.

3 Zone ben distinte di lecco, accomunate dalla stessa fascia OMI, la B2.

Ti pare che un’immobile con vista lago possa avere un valore anche minimamente paragonabile ad uno che si affaccia sui binari della stazione?

La stessa Agenzia delle entrate afferma sul sito che “Le tabelle OMI sono solo un riferimento di massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista è in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuirgli”.

E qui siamo ancora nel campo della valutazione oggettiva.

Se poi ci aggiungiamo che non vengono minimamente presi in considerazioni i parametri soggettivi quanto può essere reale il prezzo stimato?

Pochissimo!

È per questo da un sondaggio della Banca D’Italia è emerso che l’85% degli immobili non si riesce a vendere a causa dei vizi di valutazione del prezzo.

Alle difficoltà di stima del valore dell’immobile si aggiungono poi i “capricci” dei clienti, che guardando il valore delle altre case messe in vendita nella loro zona, valutano male il valore anche di un 30%.

Il perchè è presto detto:

Mario vuol vendere la sua casa a 120.000€ e la pubblicizza su un sito. Rimane invenduta per diversi mesi e poi accetta un’offerta di 100.000€ (reale valore del suo immobile).
Anna vede su un portale la casa di Mario a 120.000€: la sua casa ha una terrazza in meno ma un piccolo giardino. Così pensa che possa valere 140.000€ e pubblica l’annuncio.
Anche il suo immobile verrà venduto a 100.000€ perché è il valore REALE che le persone sono disposte a pagarglielo per quella zona e in quelle condizioni.
Ben il 30% in meno di quanto pensava di realizzare.
Ma nessuno verrà mai a saperlo, e tutti quelli che arrivano dopo “spareranno prezzi” basati su quelli che credono essere stati i prezzi di vendita degli altri utenti della piattaforma. Ben distanti dalle cifre incassate veramente.

Una situazione del genere è complessa da gestire, e alcuni professionisti decidono di assecondare i clienti piuttosto che perderli.

Ma prezzi alti bloccano l’immobile per molti mesi, e l’unica opzione di recupero poi è svenderlo, poiché un immobile rimasto invenduto per molto tempo cala di valore.

E questo è particolarmente vero oggi e nei prossimi mesi, visto la situazione economica cui stiamo andando in contro.

La BCE sta attuando politiche per ridurre la liquidità presente sul mercato, e questo impatta direttamente sul mondo immobiliare.

Chi non vende casa in fretta finirà per non venderla più – per lo meno non nei prossimi 3/5 anni

La fascia di popolazione più debole è già stata colpita nel 2022 con la benzina e le bollette alle stelle.

Seguiranno purtroppo anche le fasce più abbienti. Ecco perché non ci si può permettere il lusso di avere un immobile invenduto a causa del prezzo di mercato sbagliato.

Dicono di noi

Ma allora come funziona la Valutazione Perfetta ?

Unendo i dati oggettivi, a quelli soggettivi (ottenuti con un sopralluogo) e alla decennale esperienza dei sui agenti, sa darti una stima esatta del valore del tuo immobile.

E con esatta intendo dire che le nostre valutazioni hanno un margine d’errore sempre inferiore al 5%

Poiché i dati che usa il nostro algoritmo (un programma informatico) sono stati raccolti in anni di lavoro, e quindi confrontiamo il tuo immobile con altri che abbiamo venduto in precedenza, sapendoti dire il prezzo REALE di casa tua.

In fondo siamo specializzati proprio in questo: compravendita di immobili residenziali a Lecco e provincia.

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Abbiamo preparato per te un dossier che mostra tutte queste informazioni, per scaricarlo ti basta cliccare sul bottone qui sotto e poi lasciarci il tuo nome e la tua email.