È il documento con cui sei diventato proprietario della casa, i più comuni atti di provenienza sono: atto di compravendita, successione o testamento e donazione.

L’atto di provenienza è l’unico documento che prova la proprietà della casa, i nomi che risultano su questo documento sono quelli che di fatto possono vendere la casa.

Attenzione al fatto che, se la casa è intestata a più persone (per esempio in caso di una eredità) il contratto deve essere firmato da tutti i proprietari ed inoltre dovrai accertarti che l’eredità sia stata accettata o che venga tacitamente accettata contestualmente al giorno dell’atto – ne parleremo comunque più avanti.

Un caso particolare è rappresentato dalla donazione, su cui c’è da fare una minuziosa attenzione perché è un atto revocabile, c’è quindi da tenere presente che su una casa ricevuta con atto di donazione la banca sarà poco favorevole ad erogare un mutuo per l’acquisto.

Quindi anche se non fossi tu a vivere il problema della banca che non ti aiuta a comprare, potresti subire allo stesso modo una mancata vendita nel in cui è la banca del tuo acquirente a non erogare i soldi poiché “storicamente” l’immobile è stato donato.

In ogni caso, se la casa è stata anteriormente acquistata in modo classico, non avrai alcun problema.

verificare che la planimetria catastale della casa corrisponda allo stato di fatto, che non ci siano differenze fra quello che vedi e quello che è stato presentato in catasto ed in comune. Questo è un controllo molto importante perché in caso di differenze fra le planimetrie catastali e comunali con lo stato di fatto della casa, il contratto è nullo, quindi non valido. Il notaio non controlla direttamente questo documento ma fa dichiarare a venditore ed acquirente che la planimetria è conforme con lo stato di fatto. Cerca quindi di occupartene in maniera diretta.

Per fare in modo che la visura catastale renda valida la proposta di acquisto, bisogna verificare che il nome del proprietario che trovi sulla visura catastale sia uguale a quello che trovi sul contratto con cui il proprietario di casa ha comprato.

È obbligatorio infatti che i passaggi di proprietà siano registrati sia in Conservatoria dei Registri immobiliari che in Catasto, quindi i nominativi devono essere assolutamente identici.

Il notaio controlla, ed è responsabile di questo documento, ma il controllo viene effettuato al momento dell’atto notarile; se trova problemi non può effettuare il passaggio di proprietà. Quindi è molto meglio prevenire.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (chiamato semplicemente C.D.U.) consiste in un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione che contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano i fabbricati e i terreni. Tale certificato è a titolo oneroso; inoltre è un documento ufficiale utilizzato nella maggior parte dei casi nelle compravendite immobiliari e nei contratti preliminari di compravendita di fabbricati e di terreni in quanto, come detto sopra, rappresenta una sorta di “Libretto di istruzioni”. Ne indica le zone di piano in cui ricade e da quelle indicazioni, con l’ausilio dei piani urbanistici, ne descrive le possibilità edilizie sull’immobile. Questo certificato è una garanzia per l’acquirente, che può verificare le possibilità di intervento sull’immobile.

Qualunque atto notarile avente a oggetto trasferimento di terreno, chiede obbligatoriamente (pena nullità dell’atto stesso) l’allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche ed edilizie. Se il trasferimento immobiliare riguarda un terreno di pertinenza inferiore a 5000 metri quadrati, non è obbligatoria l’allegazione all’atto notarile.

È obbligatorio per Legge. L’APE è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell’acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e a determinare il valore economico degli edifici ad alto risparmio energetico.

Il Catasto Italiano è stato creato solo per scopi fiscali e non è probatorio, cioè non garantisce che quello che trovi nella planimetria catastale sia uguale a quello che è stato autorizzato dal Comune. È importantissimo incaricare un professionista, o geometra abilitato, che vada in Comune ad esaminare i progetti della casa, e verifichi con un sopralluogo nell’immobile che non ci siano problemi di corrispondenza.

La relazione conterrà anche gli estremi del certificato di abitabilità ove esistente. Il notaio non controlla direttamente questo documento ma fa dichiarare a venditore ed acquirente che in casa non sono stati eseguiti lavori senza autorizzazione.

È un documento rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari in cui troverai la situazione reale della casa, soprattutto puoi scoprire se ci sono ipoteche o altri vincoli su di essa. È un controllo che effettua il notaio prima di stipulare il contratto ma è importante farla fare anche prima del compromesso in modo da capire se possono sorgere problemi derivanti da ipoteche che non conosci.

Il periodo da ispezionare deve partire almeno dal ventennio precedente.

Non è obbligatorio che ci sia, pensiamo per esempio ad una casa da ristrutturare, gli impianti non saranno certo conformi, è importante però verificare in che stato versano gli impianti perché ne terremo conto in fase di trattativa per decidere il prezzo da offrire.

Premesso che è bene sapere cosa puoi fare o non fare in casa una volta che ne sarai proprietario, ci sono alcuni regolamenti di condominio che sono allegati agli atti di vendita e questo è apprezzato dall’acquirente.